不動産売買

不動産の購入及び登記について

ご自身の気に入った中古マンションや土地・建物などを購入する場合、
契約の前手続き関係や不動産引渡しの手続きと連動して、
契約後の不動産の所有権移転手続きまで完了させる必要があります。

相続のような親族間による財産の承継手続きではないため、当事者の調整がかなり重要となってきます。

不動産会社が、すべての手続きについて仲介するのであれば、登記手続を担当する司法書士が介在するため問題はないのですが、個人間で売買する場合は、登記手続きが完了するまでは気を抜けず、慎重に手続きを進める必要があります。

また、金融機関の融資を元手に購入するような場合、所有権移転と抵当権設定の登記は通常同日に行うことになるため、売却する相手方や金融機関の担当者等に対応する必要があり、全ての手続きを個人で行うには、融資実行までの時間的なスケジュールも考慮しながらの煩雑な手続きになり、金融機関の担当者は嫌がります。

また、一般的に融資元である金融機関は、これらの手続きを全て本人が行うことに応じておらず、書類不備などにより融資元金融機関に実損が及ぶ可能性を減らすため、代理人司法書士を関与させることで、確実な手続きを期待しているところです。

金融機関の融資で不動産購入の場合

画像の説明

所有権移転登記と抵当権設定登記
を司法書士に依頼します。

不動産の購入～登記の流れ

金融機関等の融資で不動産を購入する際の流れを見て行きましょう。

１．現地確認と購入の申入れ

売主所有の土地・建物とその近隣関係を特定するため、
信頼できる直近の法務局備付地図,測量図,建物図面等の写し、また、これらの内容を具体的に表示する登記事項証明書などを参考に、不動産の情報を確実に確認しながら特定していきます。
不動産特有の登記関係及び権利関係や隣接関係など、様々な作業はありますが、ここでは端折ります。

２．金融機関に住宅ローンなど依頼

不動産の購入資金を金融機関から借受ける場合は、事前の審査があります。

貸す側としての金融機関は、融資先である借主の毎月の収入や返済能力などの事前調査を行うことで、焦げ付きがなく、定期的な返済ができるかどうか慎重に審査するようです。

３．契約書など（重要事項の説明含む）の確認

不動産は金額的に高価で、平均的なサラリーマンが１０年程度働いても購入できるものではありません。また、不動産そのものの場所が特定されて移動ができないことも重要で、所有者としての利害関係などが内在する可能性もあります。

そのため、宅地建物取引士の説明の中で、売買契約の内容や重要事項について、具体的な説明を受けることになります。

その際、登記内容や購入金額、支払日以外でその他の状況などについても、確認して具体的な説明を受けることが重要です。

また、契約書類や重要書類を前提とした説明を受けたとしても、再度注意しながら気になることなどに目を通すなど気を抜かないような心配りが重要です。

なお、書類上で表現できないような、その他（近隣者の無断立入りや事故物件など）についても、留意する必要があります。

４．契約及び不動産の引渡し

当事者で契約事項を確認して契約の締結を行います。
また、次番の所有権移転及び抵当権設定についても、双方で早急に行う必要があります。
なぜなら、契約が存在したとしても、所有者は別の契約を交わすこともできますし、その契約を基にした所有権登記もできるのです。

そのような場合、契約締結後不動産の引渡しを受けた権利者は、別契約を優先した引渡し義務者に登記義務を履行しないとして損害賠償の請求ができます。

５．所有権移転及び抵当権設定の登記手続き

契約と引渡しを完了した当事者は、関連書類を準備して所有権移転の登記申請を行うことになります。

また、金融機関から融資を受けることを前提とするのであれば、
抵当権の設定登記などの登記の申請についても、同時に行うこととなりますので留意が必要です。

そうれぞれの登記申請において、登記権利者（新たな所有者）と登記義務者（今までの所有者）の立場が相違し、添付書類に差異（書類が無い場合など留意）があるため、注意が必要です。

６．登記事項の確認と金融機関への伝達

登記手続きが終わったただけでは、一連の手続きが完了するものではありません。

通常は、これらの登記手続き完了後に、金融機関宛て登記事項証明書を持参し確認してもらうことで、融資を受けることができるのです。

そのため、権利者は所有権移転登記を重視しますが、融資元の金融機関は抵当権設定の内容を注意することになります。
これらの登記事項は日付が誤っているだけでも、融資を受けることができないのです。