不明共有者の持分を含めた第三者への売却

不明共有者の持分を含めた第三者への売却

今回は、共有地不動産について、
所在不明の共有者の持分を含めて
第三者に売却する方法についてです。

今まで（令和３年４月）迄は、
不動産共有者の一部の方が連絡先不明であるため、
土地の売却処分をしようと思っていても、
連絡先不明である方を探し求めて、
具体的な連絡先が分かって当事者の
意思を確認するまで処分は困難でした。

しかし、令和３年４月２９日から、
民法を主とする関係法律が大幅に変更・整備されて、
今まで処理することが出来なかった共有者不明土地
の処分ができるようになりました。　　　　　　
法律での売却に至る流れとしましては、
以下のとおりです。

①共有者１名からの申立て・証拠提出
②公告及び異議届出（３か月）
③時価相当額分の供託（不明者分）
④譲渡権限を付与する裁判（不明者分）
⑤第三者に売却　　　　　
このような流れで、
共有者不明土地の売却ができるようになっています。
①では、
裁判所宛て証拠を提出することになりますが、
この証明としては「所在等不明の証明」、不明共有者の証明
として『登記事項証明書』『納税証明書』『公課証明書』など、
所在不明を証明するものとしては『不在住証明書』『不在籍証明書』若しくは郵便物の宛先人不明で返却されたものなど考えられます。

②での、
時価相当額をどのように判断するかですが、
売却価格なので、不動産の評価額などはあくまでも税金（固定資産税）のためのものなので、実際には不動産鑑定士の証明が考えられます。

⑤の、
売却価格を決める際は、不動産鑑定士の価格を参考にする可能性もありますが、実際は取引する他の共有者と譲り受ける第三者との合意（契約）になりますので、留意が必要です。
供託価格との乖離があるような場合、訴訟による対応らしいですが・・・。

少々てこずるかも知れませんが、
失踪宣告の７年満了及びその後の処分などを考えると、
はるかに柔軟な対応になっていると考えます。
今まで、
共有者が不明だったため全く連絡が取れず、
対応が困難になっていた不動産の活性化が期待できます。

共有者不明土地を売却処分するための法制度内容として、
以下の取扱い内容があります。

a.申立てを行った共有者に、所在不明共有者の持分譲渡権限を付与する。
b.不動産全体を特定の第三者に譲渡する場合に限定される。
c.所在不明共有者の持分も一括して直接、譲渡の相手方に移転される。

条件もあり限定的なので、
留意して行使することになると思われます。
複数共有者が存在する場合に、
誰が申立てを行うか、売却する理由は明確なのかなど、
共有者間での十分な打合せなどが必須でしょう。

• 那覇市 司法書士-相続・登記「COOLオフィス司法書士事務所」

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